Ladder: wat te doen met incourante kantoorruimte en transformatie?

AbRvS 14 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2458 vormt een voorbeeld van toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Trede 1 in die ladder (artikel 3.1.6, lid 2, onder a, Bro) behelst een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Ten behoeve van het Leidse bestemmingsplan “Rijnsburgerblok deel 1” zijn in het kader van trede 1 vraag en aanbod van kantoorruimte beschreven. Bij het aanbod zijn de harde plancapaciteit (aan kantoorruimte in de regio) en het aanbod aan leegstaande kantoorpanden betrokken, De raad heeft in het behoefteonderzoek een aantal leegstaande kantoorpanden als incourant aangemerkt. Appellante Pardox zet daar vraagtekens bij. Transformatie van kansloze kantoren vindt volgens haar nog niet noemenswaardig plaats. Het niet meetellen van kansloze kantoren geeft volgens Pardox een vertekend beeld van de werkelijkheid en zet de verhuurprijzen onder druk. De raad heeft toegelicht dat het aanbod van kantoren die drie jaar of langer leegstaan als incourant is aangemerkt. Het gaat daarbij volgens de raad vaak om kantoren aan de stadsranden waar ondernemers zich niet meer willen vestigen. Er is geen vraag meer naar die kantoren. Het is daarom volgens de raad niet reëel om deze kantoren als courant aanbod aan te merken. Binnen de gemeente Leiden wordt ingezet op transformatie van leegstaande, incourante kantoorpanden. De raad wijst daartoe op het “Overzicht harde plancapaciteit en recente initiatieven tot transformatie” dat is opgenomen in bijlage 1 bij de plantoelichting (hierna: Overzicht harde plancapaciteit).

De Afdeling acht het gegeven dat kantoren vanwege hun ligging gedurende drie jaar niet verhuurd zijn, op zich beschouwd niet bepalend om dat aanbod voor de toepassing van artikel 3.1.6, tweede lid, onder a, van het Bro, niet meer relevant te beschouwen. Uit de tabellen 2, 3 en 4 van het Overzicht harde plancapaciteit blijkt echter dat zowel binnen als buiten het stationsgebied transformatie heeft plaatsgevonden van kantoorfuncties naar niet-kantoorfuncties, dan wel concrete plannen daarvoor bestaan. In totaal gaat het om 52.625 m² aan kantoorruimte, wat meer is dan de 41.700 m² kantoorruimte die als incourant is aangemerkt. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen Padox heeft gesteld over het incourante aanbod, geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet ervan heeft mogen uitgaan dat in de Agglomeratie Leiden een behoefte aan zelfstandige kantoorruimte bestaat.

Een ander discussiepunt betreft trede 2 van de ladder (artikel 3.1.6, lid 2, onder b, Bro). Padox stelt dat de raad onvoldoende heeft verantwoord of binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Deze beroepsgrond faalt. Artikel 3.1.6, lid 2, onder b, Bro strekt ertoe dat met het oog op zorgvuldig ruimtegebruik voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bezien of deze kan worden voorzien binnen stedelijk gebied. Nu het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt, wordt hieraan voldaan. Uit artikel 3.1.6, tweede lid, onder b, van het Bro volgt niet dat voor dergelijke ontwikkelingen bestaande panden moeten worden hergebruikt of vervangen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Rob


Sluit je aan bij de
800+ abonnees 
en schrijf je in voor de
wekelijkse Omgevingsflits:

Volg ons:

© SAM advocaten. powered by Webconfetti.